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鑑定評価と不動産業者による価格査定の違い

ご存じですか?「鑑定評価」と不動産業者による「価格査定」の違い。

テレビCMや不動産広告等でよく目にする「無料査定受付中」というキャッチフレーズ。この「査定」と「鑑定評価」、一見似ているようですが、どのような点が違うのでしょうか?下記で比較してみたいと思います。

不動産業者による価格査定とは?

まず、不動産業者による「価格査定」とは、不動産の売主から売却を依頼された場合に、具体的な売出価格の決定にあたり、参考として算出することを目的とするものです。

不動産業者が周辺の取引価格等を参考に「意見」として、口頭若しくは書面により提示するもので、仲介業務のサービスの一環として無料で行われています(報酬を伴う場合には「不動産の鑑定評価に関する法律」に抵触します)。

不動産業者による査定とは?

基本的に形式や内容は自由であり、査定した価格に対しては法的な責任はありません。このため調査方法や査定方法も業者によりまちまちであり、内容や精度も様々なものが見られます。

経験豊富な不動産業者であれば、地元相場に精通し、物件の「売れる価格」を、概ね妥当な範囲内で提示してくれると思います。

但し、不動産業者による査定価格の利用に際しては、次のような制限があります。

それは、関係当事者以外の第三者に提示する場合においてです。

関係当事者が内部資料として利用する分には差し支えありませんが、例えば、税務署や裁判所といった公的機関に提示する場合には注意が必要です。

相続税・贈与税等の税務申告や不動産に関連する訴訟等の場面では、不動産の価格を判定した根拠に関して、対外的に通用する高い証明能力が要求されるため、不動産業者による査定価格をそのまま提示しても採用されないのが現状です。

鑑定評価とは?

一方、「鑑定評価」とは、不動産鑑定士が、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき、合理的な市場で形成される正常な価格を的確に把握することを目的とするものです。

国家資格者として、不動産鑑定士のみが唯一行える独占業務であり、詳細な調査と高度な要因分析を行って作成された不動産鑑定評価書は、不動産の客観的かつ適正な価値を証明するものとして有力な立証資料となります。

裁判所や税務署等の公的機関において不動産鑑定評価書が必要とされるのは、法律によって客観性が付与され、対外的に通用する高い公的証明能力を有するためです。

鑑定評価とは?

このように、不動産鑑定士が署名・押印した不動産鑑定評価書は重要な意味を持つと同時に、不動産鑑定士には高度な専門性が要請され、鑑定評価額に対しては法的な責任を負うこととなります。

また、鑑定評価の手法・評価書の記載事項等については、「不動産の鑑定評価に関する法律」及び「不動産鑑定評価基準」に準拠すべきことが義務づけられており、一定の要件を満たすことが要求されます。

このため、不動産鑑定評価書の作成には、通常、依頼を受けてから数週間を要し、それなりの評価報酬も必要となります。

「鑑定評価」と「価格査定」の決定的な違いとは?

上記のとおり、「価格査定」は、依頼者の売却価格を決める際に、不動産業者が「意見」として提示するものです。いわゆる参考価格であり、関係当事者間のみに通用する利用制限つきのものです。

これに対し、「鑑定評価」は、不動産の価格形成メカニズムについて、体系的な知識や技術を修得した専門家が、多角的な視点で調査・分析を行い、鑑定評価の手法を駆使して、適正な価格を判定するものです。

鑑定評価の手順を尽くして、理論的かつ実証的に導き出された価格は、豊富な資料に裏付けられ、信頼性が高く、関係当事者間はもとより、それ以外の第三者、公的機関にも通用する客観的、かつ、説得性に優れた価格という性格を有します。

以上のとおり、「鑑定評価」と不動産業者による「価格査定」では、その目的や分析方法、形式、責任の重さに加え、価格に対する信頼性や公的証明能力といった面でそれぞれ違いが見られ、実質的には全く異なるものといえます。