業務内容

不動産鑑定評価書

不動産鑑定評価書不動産鑑定士が、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき、不動産の経済価値を客観的かつ総合的に分析して鑑定評価額を決定し、その結果に至った根拠を示す文書として署名・押印したものが「不動産鑑定評価書」です。

不動産鑑定士の実務指針である「不動産鑑定評価基準」に準拠して作成されるため、鑑定評価の手法・評価書の記載事項等については一定の要件を満たす必要があります。

経済情勢や地域の状況、市場需給動向等の詳細な分析を踏まえ、鑑定評価の手法を駆使して作成されたもので、対外的な客観性が付与されると同時に、公的な証明能力を持ち合わせた信頼性の高い文書となります。

このため、訴訟、税務申告、公共用地買収等のような高度な専門性が要求される局面において、公平・中立の観点から、不動産鑑定士により作成された不動産鑑定評価書が必要不可欠となっています。

不動産の客観的かつ適正な価値を証明するものとして、最も高い証明能力を有するのが、この不動産鑑定評価書です。

(活用例)

官公庁や民間法人、あるいは相続、訴訟を控えた個人の方など、対外的にも通用する正式な文書が必要な場合は「不動産鑑定評価書」が適しています。

下記のような場合に当社の鑑定評価をご利用下さい。

(1)売買・交換等の取引における判断資料として

売買・交換等の不動産取引において、あらかじめ適正価格についての資料として鑑定評価書を用意しておけば、相手方から提示される金額や条件の妥当性を判断するための材料となります。

中立的立場にある不動産鑑定士の公正な評価により、安心して取引を進めることができます。

(2)担保不動産の交換価値を把握する場合

不動産を担保に銀行等から事業資金を借りる場合や、融資サイドにおいては担保不動産の担保適格性を判断する場合に鑑定評価書が有用です。

担保不動産の評価を不動産鑑定士に依頼することで、融資可能金額を予想することができ、円滑な資産運用や事業資金の融資が可能となります。

(3)不動産を賃貸借するとき

不動産を賃貸借するとき ビル・マンションの家賃や地代の決定に際しては、誰もが納得のいく賃料にすることが必要です。賃料には新規・継続がありますが、このほか、敷金や権利金等も鑑定評価の対象となります。

また、借地権、借家権価格、区分所有権などの財産的価値判定の根拠としても鑑定評価は有効です。

(4)相続等で適正な価格が必要なとき

財産相続で一番問題となるのが、土地・建物などの不動産の分割・分配です。鑑定評価を行えば、適正な価格が明示され、公平な相続財産の分配が可能となり、結果として親族間の紛争防止にもつながります。

また、不動産の形状、規模等により、相続税の評価よりも市場価値が劣ると判断される場合は相続税を減額できるケースがあります。相続税申告後であっても一定期間内であれば更正請求が可能です。

(5)裁判や課税上の不服申立等のとき

裁判上の争いや課税上の不服申立等の場合、鑑定評価書を作成しておけば有力な立証資料となります。

地代・家賃の鑑定、立退料(借地権価格・借家権価格)の鑑定、建物買取請求における建物時価の鑑定等、訴訟の際、あるいは調停の段階においても、鑑定評価書は説得力ある証拠資料として重要な役割を果たします。

(6)公共用地の取得に伴う損失補償額の算定

公共用地を取得する場合には、用地対策連絡会が決定した「公共用地の取得に伴う損失補償基準」において、取得する土地の正常な取引価格をもって補償するものとされています。同補償基準に付属する「土地評価事務処理要領」においては、土地の評価は原則として「標準地比準評価法」によって行うものとされ、標準地の評価は原則として不動産鑑定業者の鑑定評価を求めることになっています。

(7)共同ビルの権利調整や再開発・区画整理関連の場合

共同ビルの権利調整や再開発関連・区画整理関連の場合は、権利調整が複雑で、煩雑です。

特に、土地の有効利用として、地主や借地権者が共同で共同ビルを立ち上げる場合、地主の持分価格、借地権者の持分価格、立ち上げる共同ビルの各階各部屋の価格が問題になってきます。

このような複雑な権利関係を調整するためには、客観的で公平な従前・従後の資産評価が必要となります。

(8)現物出資や財産引受等の目的である財産価格の証明

現物出資・財産引受 会社設立や増資時に不動産を現物出資する場合には、不動産鑑定士による鑑定評価と弁護士・税理士等による価格証明が必要になります。

鑑定評価書を添付することにより、法務・税務面でスムーズな対応が可能となります。

(9)減損会計における回収可能価額の算定

減損会計における回収可能価額を算定する際に、その判断基準として正味売却価額や使用価値を求める手段として鑑定評価が活用されています。

固定資産の減損処理に当たっては、DCF法等の手法を駆使し、不動産市場の実態を反映した回収可能価額を算定する鑑定評価書が強い説得性を有しています。

(10)不動産証券化や特定目的会社に融資する場合の判断資料として

不動産証券化 不動産を裏付けとする証券に投資する場合や、特定目的会社に融資する場合、その不動産から生み出される収益や将来における適正な売却可能価格を把握する必要があります。

投資家保護の観点から、不動産鑑定士による物的・法的・経済的側面からの詳細な調査と投資リスクに充分配慮した価格評価が必要不可欠です。

(その他)

  • 企業会計における資産時価評価
  • 企業所有不動産の鑑定評価
  • 企業合併・分割等における資産評価・企業評価
  • 民事再生法・会社更生法等の企業再建に関する資産評価・企業評価
  • 資産再評価に係る鑑定評価
  • ゴルフ場、リゾート物件、ショッピングセンター等複合又は特殊資産評価
  • 独立行政法人移行のための資産評価
  • 国・地方自治体関連資産評価 等

※官公庁からのご依頼につきましては、基本的に用地対策連絡協議会の報酬基準に基づきますが、各役所毎に独自の報酬規定を設けられている場合にはそちらの規定に従います。詳しくはご相談ください。

※金融機関からのご依頼につきましては、評価条件などにより別途報酬基準を設けさせていただきます。詳しくはご相談ください。